■ 项目特色

⒈合理继承和适度调整相结合，确定各细分地块边界

由于在划分细分地块时受到用地权属复杂性的限制，规划采用合理继承和适度调整相结合的方法，尽量保证细分地块边界与已出让土地边界一致。确实无法一致时，对细分地块边界进行调整，并通过容积率补偿的方法，保证调整前后已出让土地的开发量不变，确保公平性。

⒉多维度确定地块开发强度，保证指标的合理性

规划对各个细分地块进行分类，划分为现状地块、已批修规地块、已出规划条件地块、三旧改造地块及未明确规划条件也无经批准修规的已出让地块五大类。从政府资源配置、公众需求、开发商利益等多方面进行综合统筹，分类确定各地块的容积率。

其中，对于需重点协调未明确规划条件也无经批准修规的已出让地块的容积率，按照《台山市商住出让土地开发强度管理办法》的规定，明确地块建设量，并计算净容积率。如容积率过高对城市空间品质造成影响则根据城市设计方案进行容积率修正，将修正后的容积率征求开发商、居民的意见，最终确定容积率及容积率补偿方案。

⒊转变规划观念，优先保障城市发展底线

在用地条件有限的前提下，规划采用了“保底线”的思维，优先保证城市道路、公益性服务设施、市政设施、公共绿地等的建设实施。

在基础设施完善方面——规划优先为重要的公益性配套设施安排用地，包括教育、医疗及各类保障片区正常运转的市政设施，保证其规模满足片区人口的需求。并通过设置邻里中心，提供全方位的社区服务功能。在公共绿地构建方面，规划对各地块提出“将不低于 15% 附属绿地沿街设置并对外开放”的要求、开放村落风水塘及后山、沿排洪渠设置带状公园等方式，保证满足人均公共绿地面积的最低要求。

⒋制定多方联动的规划协调机制，平衡各方利益

以规划主管部门为桥梁，制定了多方联动的协调机制，加强与政府部门、居民、村民、村委会、开发商之间的协调。

首先，规划编制单位以保证公共利益为出发点，通过与国土、交通、水利、供水、供电、教育等部门的对接，完成初步方案。第二，规划编制单位协助规划局，采用“各个击破”的方式，与开发商对初步方案进行协调，完成协调方案。第三，对协调方案进行公示，采纳公众意见，完成修正方案。第四，召集政府部门、开发商、村民代表、公众代表共同商讨规划方案的合理性，获得最终方案。通过建立针对不同阶段与不同利益主体“四上四下”的协调方式，保证规划方案的经济及技术可行性，提高社会接受度。